房产税立法加快，买房如买菜时代来临！

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这几年，房地产税是雷声大，雨点小，让很多人产生了一种幻觉：房地产税永远也不会出台。正是在这种预期下，杠杆加到极限炒房的人都有人在，几近疯狂。

其实这正验证了一种现象：灰犀牛。看起来灰犀牛离你很远，以为自己很安全，但是实际上，灰犀牛一旦启动朝你狂奔，看似很远的距离，也可以在瞬间跨越，将你击倒。

备受社会关注的房地产税，在今年的两会上终于有了最新说法。十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂在答记者问时表示，房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

记得去年年底关于房产税的表述是：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，明确房地产税将在2019年完成立法，在2020年进行实质性在征收。并重点明确，对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

这意味着，原来2020年才开始征收的房产税将坐上直升机，大幅提前推出。因为根据今年两会的表述：房产税目前已经在走立法程序了，而且状态是“加快进行起草”。这意味着，房产税在2019年两会通过并实行的概率非常之大。

关键是房产税开征，还不是以你购房的原值为基础，而是与市场价关联度很高的评估值征收，这基本上等于给高房价加上了稻草。比如说，你买房时是100万的房子，按照3%的税率，一年只需要缴纳3万的房产税；如果你现在房子的市场价是500万，那么，一年的房产税基本上就是15万左右。这两种税负，完全是天壤之别，产生的市场预期也不一样。

房产税的开征，首先冲击的是买房的需求。由于人类的知识和判断，多半都是从归纳得来的。比如，人们总以为明天太阳会照常升起来。在过去的10年里，中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升，房子一直是最佳投资标的。

所以，目前绝大多数中国百姓都认为，房子是永远不会跌的，政府决不会让房价跌下来，因为政府在以前出台鼓励百姓购房的政策时，已经为房价的只涨不跌背书，这也是但凡房价下跌就会有人威权抗议的原因。甚至有专家都认为，房价一跌中国经济就不行了，政府会想尽一切办法，为高房价兜底，这也是绝大部分人利用贷款零首付赌博的原因。

但是，温州、鄂尔多斯等楼市的崩盘，燕郊房价近乎5折，基本打碎了那些人的美梦。所以，房价的5折只是时间早晚问题。

其次，中国的住房占有率全球最高，已经超过了90%。一旦开征房产税，将增加第二套房子的持有成本，拥有三套房子的投机者很有可能抛售。不管是准备购房的刚需还是投资者，必然会在房产税面前止步；多套房子的投机者踯躅不前、已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来，供应量增加需求减少势必引发它降价。有学者推测，绝大部分城市房价会因此下降55%以上，基本上是腰斩。

一旦房地产行业萧条起来，最先受到损害就是地方政府。当前地方财政收支对房地产市场依赖程度过高，即所谓的“土地财政”问题。1999-2015年中国国有土地出让金和房地产相关税费占房价总比重为60%-80%，2016年土地出让金达到3.75万亿元。

据估算，当前房地产的土地出让金支撑起了地方政府70%的财政收入，即便如此，2016年大国财政赤字仍然超预算6000多亿，用骇人听闻来形容一点都不过分。一旦房地产坍塌下去，土地出让金会大幅缩水，基本上县级以上的地方政府都要停摆。

既不裁员，也不降薪，政府的开支只会越来越大，指望紧缩财政，节俭度日基本是天方夜谭。既然不能节流，那么就只有开源了，增加税收无疑成为政府弥补财政赤字的首选。在楼市萧条，所有的土地都被卖得所剩无几的情况下，征税从房地产的交易环节转向持有环节是大势所趋，高额的房地产税、遗产税必然替代土地出让金，补全了“土地财政”的窟窿，成为未来地方政府的财政支柱。

所以现在看来，房地产税到来肯定是迅雷不及掩耳的速度，打得那些炒房客和极限负债买房的人措手不及，就像前几天，中信银行停止抵押贷款，让很多准备抛房套现的人措手不及一样。在资金紧缩，还贷艰难的情况下，任何增加房产税负的政策，都会引发楼市如蚂蚁般的房子涌入市场，形成一股惊天逆流。

如果要预测，房地产税什么时候会出来，可以说，2018年底到2019年初会见分晓。启动之前，楼市将成为彻底的买方市场，买房如买白菜的时代正在来临！

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房产税已经越来越清晰 10大问题需要你了解


尽管有很多人害怕房产税，也通过各种手段表达了几年之内房产税出不来。但是通过这几天的消息来看，房产税正在逐渐变得清晰。

首先，房产税和房地产税的关系，准确地说现在正在准备中的是房地产税，而大家关心的房产税包含在了房地产税当中，但由于其他建造交易环节我们已经征税多年，大家对此并不感兴趣，在房地产税改革中，大家最关心的还是持有物业的税收问题，也就是我们说的房产税。

其次，房地产税设立的流程是，人大、财政部和相关部门正起草完善房地产税法律草案，总体思路是立法先行、充分授权、分步推进。从目前的表态看，这个税已经确定要收，毫无疑问了。现在只是时间问题。昨天传来了重磅消息，原财政部长，现在的全国社保基金理事会理事长楼继伟透露消息说，预计房地产税立法草案今年提交人大首次审议。这将大大超越预期，即使老齐，之前也认为明年出后年执行，更合乎情理。如果今年就首次审议，那么也就是说房地产税确实大大加快了。但一审后面应该还有多次审议，所以不排除修改的时间会比较长，个人认为2020年之后等房地产逐渐稳定了，加息周期也完成了。再推房产税是比较适合的时间点。否则房产税和加息两枚核弹，楼市真心受不了。

第三，房产税的目的，昨天财政部副部长说的很明确，一是为了调节收入，缓解贫富分化。那么必然是富人多征税，穷人少征税。多套房多收，自住房少收甚至减免。二是为了筹集财政收入。房地产税将作为重要的地方税，成为地方政府的收入之源，这话的意思是，以后全国各地的税率将不一样。从美国经验来看，各州每年的税率在0.5-3%之间，绝大多数地方都在1-2%之间，7个州高于2%，比如华人经常去的比较繁华的城市，纽约洛杉矶房产税就是1%左右，而纽约最核心的曼哈顿，房产税3%，所以这里除了大富豪，80%的人都租房子，实在是交不起税。那么如果这么算，以后全国各地的房产税率差不多也是1-2%的水平。





第四，房产税的征收参考标准。其实很早之前这个就明确了，也就是按照房屋评估值来计算房产税的标准，也就是说你家的房子交多少税，人家说了算。而评估值可能会几年才调整一次。这会出现什么后果呢，就比如美国次贷危机爆发后，底特律的房子1块钱往外卖都没人要，因为评估值还很贵，每年需要交几十万的房产税。所以我们也极有可能出现类似情况，房价下来了，但评估值还没有调整的情况。

第五，房产税怎么收，这是大家最关心的问题，昨天财政部给出了答案，明确了四点，1、工商类住房和个人住房都按照评估值征收；2、对特殊情况给税收优惠和减免；3、收入归属于地方政府；4、需要建立完备的税收征管模式。所以这就很明确了，所有房子都收税，这是原则，但会给一些税收减免措施，类似于个税的起征点一样，但估计不会太高。应该在全国平均水平上下，因为个税起征点基本就是人均收入，那么全国人均住房面积多少呢？之前有统计是40平米，而城镇居民人均居住面积是32平米。所以会参考哪个就不一定了。但应该不会比这个标准更高了。按人均免征是比较合理的，但也是非常难执行的。征税成本不小。如果要给出人均免征额，那么也必然会有高税率以及惩罚税率。也就是说，美国每套房都收税没有免征额的税率如果是1%，那么有免征额的税率至少是1-2%，多套房的惩罚税率很可能会加到3-5%。你要真有个5套房或者10几套房，那么一年下来基本就破产了。

第六，不交怎么办？房产税肯定不能上门去收，需要你自己报税并交纳，如果你不交，人家也不会上门催，只需要在过户的时候补齐并交纳滞纳金就可以了。如果房子很多，还拖了几年没交，到时候一看，没准滞纳金加房产税比房子价值还高，这都是有可能的。

第七，房产税的影响，绝不是调控房价这么简单，站在更高格局上，他会成为地方政府的主要收入来源，是中央和地方财权事权的又一次划分。也是解决目前地方资金和地方债问题的唯一办法。更是调节收入的一次重要的财富洗牌。房价也许并不会降多少，因为房价降了也会影响房产税收入，但楼市的流动性一定会降到冰点。也就是房产税出台，你的房子将很难再卖掉。

第八，老百姓该怎么看待房产税，人家早就告诉你房子是用来住的，不是用来炒的，这已经是赤裸裸的警告了，囤积多套房是会付出惨痛代价的。如果按30平米免征，基本上够用了。绝大多数家庭也不用交税，改善家庭对超出面积交税，比如北京你两口人住个140平米的大房子，那你就要交80平米的房产税，这80平米的房产价值估计是400万，所以算下来每年大概4万块钱左右，再加上70年的产权减免因素，也就是大几千块钱。如果2口人您住一个大别墅几百平米，那么估计就该有惩罚税率了也许是2%-5%。所以绝不是你只有一套房，就不用交税这么简单的。还要看你的房子面积多大。

第九，70年土地出让金怎么办，之前中房集团孟晓苏他们已经给出了意见，那就是根据产权使用年限扣除，房子多少年，就交70分之几的房产税，比如你的房子10年了，那么就只交10/70的房产税，如果你的房子70年了，那么土地使用权过了，那么就交全额房产税了。这是比较合理的方法。但最后的结果就是，老破小交的房产税最多，将很难变现了。



第十，房产税转移不出去，网上流行各种段子，说收房产税怕什么，涨租金啊。但这只能是段子，租金是由一个城市的收入水平决定的。不是由房东决定的，如果可能房东早就涨租金了，这个事他绝不会跟你仁慈。之所以相对于房价的租金回报率每况愈下，就是因为租金已经达到了大家收入水平的瓶颈加不上去了，我倒是很想租一套大房子，但你要我每月1万，我一共才赚5000，所以不是我不想，而是真的租不起。租金这个东西，没有产权抵押物，所以也开发不了什么金融衍生品，加不了杠杆。你一个月赚5000，银行敢再借给你5000吗？而且每月都要借你5000，除非他疯了。因为你根本没有还款能力。所以你只能去租3000的房子，如果3000的房子没有了，你就会选择住到郊区去。宁可起早贪黑也没办法，因为租不起。而房东把你赶走了，他的房子就空置了，房产税就他一个人背着了，所以他还不如把你找回来分摊房产税，损人不利己的事，也是干不长久的。

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